Principaux concepts du logement social en France

Le logement social désigne l’ensemble des logements financés par des programmes publics et destinés à des personnes répondant à certains critères, notamment de ressources. Il vise à garantir un accès équitable à un habitat adapté, en particulier dans les zones où la demande est forte. La gestion locative, quant à elle, regroupe toutes les activités liées à la location et à l’entretien de ces logements, avec des dispositifs spécifiques pour accompagner les locataires en difficulté.

I. Le logement social : définitions et typologies

1. Types de logements sociaux

Le secteur du logement social comprend plusieurs catégories de logements, différenciées par leur mode de financement, leurs loyers et les ressources des bénéficiaires :

• Logements HLM (Habitations à Loyer Modéré) : appartenant à des organismes HLM ou à d’autres bailleurs sociaux (SEM, sociétés coopératives), soumis à une législation spécifique pour la fixation des loyers.
• Logements conventionnés : soumis à une convention entre l’État et l’organisme gestionnaire, ouvrant droit à une aide au logement.
• Logements pratiquant un loyer HLM mais hors du champ des organismes HLM.

2. Catégories selon les prêts aidés

Les logements sociaux sont classés selon les prêts et subventions reçus, ce qui détermine les plafonds de ressources des locataires et les loyers pratiqués :

3. État des lieux du parc social (au 1er janvier 2023)

• 5,3 millions de logements sociaux, dont 98 % sont locatifs.
• Représentent 15,9 % du parc total des résidences principales en France.
• 85 % sont des logements collectifs, 15 % individuels (plus élevés dans certaines régions comme Hauts-de-France ou Mayotte).
• La majorité des logements ont 3 ou 4 pièces, mais les logements récents tendent à être plus petits (39 % ont 1 ou 2 pièces).
• Le taux de vacance est faible : 2,7 % en 2022, avec un taux de logements inoccupés de 8,3 %.

II. Cadre institutionnel et financement du logement social

1. Les bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux sont les acteurs qui construisent et gèrent les logements sociaux. Ils se répartissent en plusieurs catégories :

• Offices publics de l’habitat (OPH) : établissements publics à caractère industriel et commercial.
• Entreprises sociales pour l’habitat (ESH) : organismes privés à but non lucratif, regroupés dans une fédération.
• Sociétés coopératives d’HLM : fédérées également, elles participent à la gestion et construction.

2. Financement

Le financement du logement social mobilise plusieurs acteurs et dispositifs :

• L’État : subventions (aides à la pierre), exonérations fiscales (taxe foncière, TVA réduite).
• Caisse des dépôts et consignations : gestion du livret A, financement de la construction.
• Collectivités territoriales : financements complémentaires.
• Entreprises : via l’Action logement (ex-1 % logement).
• Caisses d’allocations familiales : versement d’allocations liées au logement.

III. Obligation de construction et mixité sociale

1. Obligation légale de construction de logements sociaux

Pour favoriser la mixité sociale et répondre aux besoins, plusieurs lois imposent aux communes des obligations :

• Loi SRU (13 décembre 2000) : impose un seuil minimal de 20 % de logements sociaux dans certaines communes.
• Communes concernées : celles de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) situées dans une agglomération ou un EPCI de plus de 50 000 habitants.
• Loi du 18 janvier 2013 : étend cette obligation aux communes dites « isolées » de plus de 15 000 habitants en croissance démographique.
• Décret du 1er août 2014 : fixe la liste des communes concernées et prévoit un taux pouvant atteindre 25 % dans certains secteurs.

Ces mesures encouragent la construction et la répartition équilibrée du logement social, contribuant à la mixité sociale.

2. Réformes récentes : la loi Élan (23 novembre 2018)

La loi Élan a profondément réformé le secteur avec plusieurs mesures clés :

• Regroupement des organismes HLM : fusion des organismes gérant moins de 12 000 logements pour améliorer efficacité et rénovation.
• Réexamen périodique des situations locatives : en zone tendue, révision tous les 3 ans pour adapter le logement au ménage.
• Facilitation de la vente de logements sociaux : notamment aux occupants.
• Priorités d’attribution élargies : intégration des victimes de violences sexuelles.
• Développement de la colocation et de l’habitat intergénérationnel : extension à tous publics, avec des dispositifs pour les seniors et les jeunes.

IV. Accès au logement social

1. Publics prioritaires

Le logement social cible notamment :

• Personnes en situation de handicap et leurs familles.
• Personnes en situation d’urgence (menace d’expulsion, hébergement temporaire).
• Victimes de violences conjugales.
• Autres publics en difficulté sociale.

2. Procédure de demande

• Demande via le formulaire Cerfa n°14069*01.
• Dépôt auprès des organismes HLM ou préfectures.
• Attribution décidée par une commission d’attribution.
• Enregistrement avec un numéro départemental unique, garantissant l’examen mais sans priorité automatique.
• Renouvellement annuel des demandes non satisfaites.

V. Gestion locative du logement social

La gestion locative regroupe l’ensemble des opérations liées à la location d’un logement social, depuis la mise en location jusqu’à la sortie du locataire.

1. Activités principales

• Mise en location : publicité, gestion des demandes, visites, instruction des dossiers, rédaction du bail, état des lieux d’entrée.
• Gestion courante : perception des loyers et charges, relances, apurement des charges.
• Gestion technique : suivi technique, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie.

2. Modes et métiers

• Modes de gestion : gestion autonome par le propriétaire ou gestion déléguée via mandat à un organisme spécialisé.
• Métiers associés : chargé d’accueil, chargé de clientèle locative, chargé de recouvrement, conseiller social, responsable d’agence, gestionnaire de charges.

VI. La gestion locative sociale et l’intermédiation locative

1. Gestion en intermédiation locative

La gestion en intermédiation locative est un dispositif où le propriétaire confie la gestion de son bien à une Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS), qui joue un rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire.

Les missions de l’AIVS comprennent :

• Établissement du bail : rédaction d’un bail d’une durée minimale de 3 ans.
• Perception des loyers et charges : collecte et reversement au propriétaire.
• Garantie de loyers : sécurisation contre les impayés.
• Accompagnement social : suivi adapté pour faciliter le maintien dans le logement.

2. Conditions d’exercice des AIVS

Pour exercer, une AIVS doit :

• Obtenir un agrément préfectoral.
• Détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière ».
• Justifier d’une garantie financière pour sécuriser les fonds.
• Souscrire une assurance responsabilité professionnelle.

3. Dispositifs d’aide à la gestion locative

Ces dispositifs, notamment dans les résidences sociales, facilitent l’accès au logement et assurent un suivi social des locataires, contribuant à la stabilité et à la prévention des expulsions.

Conclusion : points clés à retenir

• Le logement social est un secteur encadré par des règles précises visant à garantir un accès équitable à un habitat adapté, en particulier pour les populations vulnérables.
• Il existe plusieurs catégories de logements sociaux, différenciées par leurs modes de financement, leurs loyers et leurs publics cibles.
• La construction de logements sociaux est soumise à des obligations légales qui favorisent la mixité sociale.
• La gestion locative sociale, notamment via les AIVS et l’intermédiation locative, est essentielle pour assurer la pérennité des logements et le bien-être des locataires.
• La loi Élan a modernisé le secteur en renforçant l’efficacité des organismes et en adaptant les dispositifs aux besoins actuels.

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